Раздел ипотечной квартиры в 2020 году

Рассмотрим раздел ипотечной квартиры в текущем году исходя из различных ситуаций — в браке, с детьми, основы законодательства.

Нормативные акты

Сложность ситуации раздела ипотечной квартиры, заключается в присутствии третьего заинтересованного лица – банка.

Для этой организации любой повод является незначительным, соответственно со стороны банка нет весомых обстоятельств, которые могут нарушить или изменить условия договора. Для кредитора не важно, каким образом заемщики поделят свое имущество и долги. Единственное, что входит в интересы организации – это погашение долга со стороны заемщика.

На основании п.1 ст. № 807 ГК РФ «Договор займа».

Иск о разделе ипотечного имущества

Иск составляется на основе ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Иск подается в суд по месту жительства заемщика, либо по местонахождению ипотечного имущества.

Основная информация, которую необходимо указать:

1. ФИО обеих сторон, адреса фактического и зарегистрированного проживания, сведение об ином принадлежащем имуществе.
2. Обстоятельства расторжения брака.
3. Описание имущества.
4. Предложение варианта раздела ипотечного имущества.
5. Приложения, подтверждающие участие обеих сторон в приобретении имущества.

Раздел при расторжении брака

Наибольшая часть жилья в России приобретается с помощью банка. Процедура погашения долга в основном рассчитана на 10 лет. За такой промежуток времени многие семьи разводятся, не успев закрыть ипотеку.

В связи с этим, процесс раздела ипотеки – не редкость. В процедуре участвуют различные правовые нормы, указанные в гражданском процессуальном, судебном, налоговом и гражданском кодексах, а также в федеральных законах.

Процедура имеет некоторые отличия в зависимости от того, погашен долг перед банком на момент раздела или еще нет.

Любое имущество, приобретенное в браке, считается общим, а при расторжении союза делится между 2-мя сторонами поровну. Условие вступает в силу при отсутствии брачного договора.

На основании ст. № 34 Семейного кодекса РФ, а также ст. № 256 ГК РФ.

Характер правоотношений при заключении ипотечного договора

• Приобретение квартиры за счет ипотечных средств подразумевает как общее право собственности, так и общие обязательства по погашению задолженности.
• Право собственности ограничивается банком, за счет установления ипотечного залога (подтверждается выпиской из ЕГРН).
• Распоряжение жилым имуществом недопустимо без согласия банка до момента погашения задолженности. Соответственно, раздел ипотечной квартиры по собственному желанию – невозможен, а права супругов ограничиваются залогом.

На основании ФЗ № 102 «об ипотеке» и ФЗ № 395 «о банковской деятельности».

Благоприятные варианты раздела

Исход, который удовлетворит любую кредитную организацию, а также упростит процедуру раздела имущества – досрочное погашение задолженности.

Некоторые кредиторы, узнав о расторжении брака настоятельно требуют преждевременно закрыть долг. Это условие указано в кредитном договоре. Некоторые организации заранее требуют составление брачного договора, что позволяет избежать проблем с разделом ипотечного имущества.

Процесс разделения имущества

На основе законодательства, а также с учетом практики правоприменения и согласия кредитора существуют следующие варианты раздела имущества:

• Дальнейшее совместное проживание в ипотечной квартире и погашение долга.
• Совместное закрытие долга, без учета проживания. В таком случае имущество можно оставить общему ребенку, что позволит избежать конфликта.
• Отказ одного из заемщиков от права собственности. В таком случае, все обязательства по закрытию ипотеки переходят на 2-ого супруга.
• Продажа ипотечного имущества и погашение ипотеки с согласия банка. Остаток средств распределяется между супругами.
• Преждевременное погашение долга и раздел имущества.

На основании п.2 ст. № 38 Семейного кодекса РФ раздел имущества подтверждается у нотариуса.

Раздел имущества при наличии детей

При разделе имущества интересы ребенка учитываются в суде. В случае если ипотека планируется, когда дети уже есть – они не являются участниками договора.

При покупке помещения несовершеннолетние регистрируются по месту жительства, в следствие чего имеют влияние на раздел имущества в дальнейшем.

Если супругам удастся получить согласие кредитора на продажу квартиры, наличие ребенка дополнительно полагает согласие со стороны органов опеки. Ситуация упрощается в случае, если несовершеннолетний имеет иное место прописки.

При разводе ребенок остается с одним из супругов, по заявлению которого, суд может:

• Увеличить долю имущества супруга с детьми.
• Уменьшить сумму платежа супруга, с которым остается несовершеннолетний (по согласию банка).
• Обеспечить переход большей части средств при продаже имущества в сторону супруга с ребенком.

Родитель, не взявший на свое попечительство ребенка, обязан обеспечить его жильем. Соответственно кроме обязательства на выплату алиментов, родитель обязан оплачивать жилье своего ребенка и бывшего супруга.

На основании ст. № 86 СК РФ от 17.02.2020.

Как делится ипотечное имущество если собственник один из супругов?

Основными моментами, на которые обратит внимание суд и банк является:

• Средства какого супруга были взяты на первоначальный взнос.
• За чей счет выплачивается долг.

Ипотечное имущество, взятое до брака

В случае расторжения брака, любое имущество, приобретенное супругом в добрачный период – не подлежит разделу. Данное условие распространяется и на ипотечное жилье. Однако и из этого правила есть исключения:

1. В процессе брака статус собственности может быть изменен по согласию супругов.
2. Если приобретение жилья осуществлялось до брака, но ипотека выплачивалась уже двумя супругами – доля каждого определяется через суд.
3. Если заем был оформлен на приобретение имущества по договору долевого строительства, суд учитывает дату передачи жилья в собственность. Соответственно, если момент передачи происходит после бракосочетания – имущество считается общим и в случае развода делится по всем правилам.

Способы раздела

Для раздела имущества, купленного в ипотеку, имеется 2 пути.

Добровольный

В случае, когда супруги способны прийти к общему решению и самостоятельно обсудить все нюансы раздела имущества. Решение заверяется нотариусом.

На основании п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ.

Судебный

В случае, когда супруги не могут определиться с долей имущества, которая достается каждому, они могут обратиться в суд.

Процесс характеризуется дополнительными судебными издержками и длится достаточно долго.

На основании п. 3 ст. 38 Семейного кодекса РФ.

Продажа имущества, находящегося в ипотеке

В случае расторжения брака, вариант продажи имущества с последующим делением средств – наиболее удобный вариант для супругов.

Реализовать такого плана продажу, можно только с согласия банка, но здесь возникает ряд проблем:

• Получение согласия на продажу. Кредитору не выгодно соглашаться на продажу имущества, если не прошла хотя бы половина ипотечного срока. Это связано с процентами, которые являются прибылью для банка.
• Будущий владелец имущества обязан погасить долг.
• Снижения цены жилья для будущего владельца в связи с увеличенными сроками передачи жилья владельцу.

На основании ст. № 301 ГК РФ.

Обобщение

Давайте всю информацию соберем в короткие выводы, итак:

• Банку не важны личные семейные проблемы, его волнует только своевременные ипотечные взносы. Большой ошибкой считается остановка выплат на время решения о разделе имущества. Это грозит проблемами с кредитором в дальнейшем (на продажу квартиры для досрочного погашения задолженности, можно не рассчитывать).
• Банк может потребовать составление брачного договора или досрочное погашение задолженности – это заранее прописано в договоре.
• Процедура раздела имущества, гибка по отношению к детям и родителю, с которым остается несовершеннолетний.
• Имущество, приобретенное одним из граждан до заключения брака – является его собственным и не подлежит разделению.
• Суд обращает внимание на количество средств, внесенных в ипотеку, каждым из супругов.

Расторжение брака – это большая проблема, особенно если обременяет ипотека.

Знание базовых законов и правил проведения процесса разделения имущества поможет сэкономить как время, так и нервы. А также, обеспечит удовлетворительный результат для каждого из супругов.