Привычное явление – пенсионер продает квартиру. Но как же часто для квартирных мошенников одинокие пожилые люди превращаются в удобную цель. Обрабатывают их по-разному: одних травят лекарствами, других спаивают, третьих морят голодом, кого-то вывозят в деревни, из-за жилья даже убивают.
При этом, никто не может помешать доверчивым старикам ставить свои подписи под договорами сделок с недвижимостью, если они не признаны психически больными или недееспособными гражданами. И те, и другие относятся к категории социально незащищенных. Но последние существенно ограничены в правах, чего не скажешь об обычных пожилых людях, живущих в одиночестве. Аферисты этим и пользуются.
Содержание
Запрет продажи квартиры для лиц пенсионного возраста
Первым с предложением ограничить права пожилых россиянам по продаже и обмене жилья, а также дарению его, выступил Общественный консультативный совет политических партий при Мосгордуме. Целью инициативы стала необходимость защиты стариков от квартирных мошенников. Прямо скажем, к такому предложению можно относиться двояко. Ограничение в правах противоречит Конституции РФ.
Инициатива была поддержана. И теперь новый законопроект готовит Правительство Российской Федерации. Он лишит людей старше 70 лет прав и возможностей распоряжаться собственными квартирами и домами, полностью исключая для таких пенсионеров права продать свою квартиру без дополнительного согласования с уполномоченным органом. Более того, это касается возможности совершения и других сделок, касающихся их собственных квартир и домов в частном владении. Запрещено им будет также на нового человека переоформлять завещание или дарить свою квартиру.
Цель благая — исключить попытки мошенничества в сделках. Желающих зарабатывать таким способом предостаточно. Они досматривают за старыми людьми в расчете завладеть при случае их жилым помещением.
Контроль за выполнением данных положений нового закона будет возложен на специальные службы. Они смогут начать работу немедленно, как только законопроект обретет статус закона и вступит в силу. Сотрудникам данной службы придется заниматься проверкой обстоятельств предстоящей сделки:
- является ли надежным во всех отношениях возможный покупатель или арендатор жилья,
- позволяет ли умственное и психическое состоянии пенсионера на момент подписания договора выполнять подобные действия (это установит психиатрическая экспертиза).
Без одобрительного заключения этой службы сделка купли/продажи между покупателем и пенсионером рискует не состояться.
Из-за своей доверчивости обманутыми оказываются многие пенсионеры. В правительстве уверены, что бороться с подобной проблемой можно только радикальными способами. И закон поставит кордон мошенникам, он защитит доверчивых стариков от действий непорядочных сограждан.
Налоговые тонкости при продаже квартиры лицами пенсионного возраста
У граждан, вышедших на заслуженный отдых, есть право зарабатывать на перепродаже своей недвижимости. Полученный ими доход должен обязательно быть задекларирован.
Надо ли платить налог? Обязательно. Обычно, за подачей декларации следует процедура уплаты 13% -го налога. Эта сумма не может превышать 260 тыс. рублей. Любые требования сотрудников ФНС, выходящие за рамки установленного максимума, незаконны. На такую же сумму может быть предоставлен налоговый вычет.
Продавая свое жилье, пенсионер должен представлять, подходит ли его квартира под критерии уплаты налога на доходы. Сотрудники ФНС непременно учтут:
- Как права собственности на квартиру перешло к пенсионеру.
- Как долго он владеет недвижимостью.
- Какова цена покупки и продажи квартиры.
Сроки владения квартирой до ее реализации
Сроки владения квартирой играют немалую роль для пенсионера в необходимости платить налог с ее продажи.
С 2016 года требовалось оплачивать налог с продажи квартиры, если она использовалась менее 5 (пяти) лет (до 2016 года — период владения был менее 3 (трех) лет).
Учет кадастровой стоимости объекта при расчете размера будущего налога
При расчете налога на доходы от продажи жилого помещения сотрудниками налогового органа может быть использована любая цена: указанная в договоре купли-продажи или кадастровая стоимость. Выбор будет зависеть от их значения.
База налогообложения может рассчитываться по формуле:
где БН — база налогообложения,
КС — кадастровая стоимость.
Она может оказаться ниже той, что указана в договоре. Тогда налог рассчитают от фактической продажной цены. Сотрудники ФНС имеют право выбрать более выгодную для государства стоимость из двух: рыночной и кадастровой.
Как осуществляется расчет налоговой суммы, которую придется уплатить после продажи пенсионером его квартиры? Она рассчитывается по общепринятым правилам. Известна ставка налога — она составляет 13%. А размер выплаты получается простым перемножением стоимости недвижимости и процентной ставки.
Применение имущественного вычета
Пенсионер вправе один раз в жизни использовать право на налоговый вычет. Максимальная его сумма равна 260 тыс. рублей. Ее можно вычесть из итоговой суммы налога. Подаются документы на налоговый вычет одновременно с декларацией о доходах. Если гражданин не вносил ранее 13% от доходов в казну, этим правом он воспользоваться не сможет.
Учет понесенных расходов на реализуемый объект
НК РФ утверждает, что работающим пенсионерам полагаются льготы при реализации недвижимость:
- 1 000 000 рублей – на любой вид объекта;
- расходы на первоначальное приобретение жилья, подтвержденные документально.
Продавая жилье, вы не сможете применить обе льготы одновременно. Стоит выбирать наиболее выгодную.
Примеры ситуаций
Ниже приводим примеры различных ситуаций, которые возникали при реализации имущества.
Пример №1
Гражданка Л. продает квартиру за 1,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость недвижимости – 1 млн. рублей. Расчет налога будет осуществляться, исходя из стоимости, указанной в договоре, т.е. 1,5 млн. рублей.
Пример №2
Гражданин Г. приобрел однокомнатную квартиру в недавно возведенном доме за 1 млн. рублей. Через некоторое время он захотел продать купленную недвижимость за идентичную сумму покупки стоимость. Однако, покупатели не хотели приобретать ее, поэтому цену пришлось снизить на 200 тыс. рублей. Таким образом, Г. потерпел убытки. Ни о какой прибыли в данной ситуации речь идти не может.
Пример №3
Пенсионерка Щ. решила продать 2-комнатную квартиру, купленную ею 2 года назад. В договоре купли-продажи указывается сумма в 3 млн. рублей. Кадастровая стоимость составляет 1 млн. рублей. Расчет будет осуществляться с учетом цены договора:
Поскольку данная сумма превышает установленный максимум, пенсионерку могут обязать уплатить лишь 260 тыс. рублей.
Пример №4
Пенсионерка Т. купила квартиру, общей стоимостью 2 млн. рублей в 2017 году. Через год она принимает решение о продаже недвижимости. Расчет налога осуществляется следующим образом:
Итоговая сумма выплат составляет 130 тыс. рублей.
Пример №5
Пенсионерка Б. продает квартиру за 4 млн. рублей. Сумма налога, полагающаяся к выплате максимальная, она составляет 260 тыс. рублей. Гражданка решает воспользоваться правом на налоговый вычет. По результатам расчетов она не должна заплатить в казну ни копейки, т.к. вычет полностью перекрывает сумму налога.
Способ продажи недвижимости испанскими пенсионерами
Интересно познакомиться с тем, как продают квартиры испанские пенсионеры. За полцены. Вдвое дешевле рыночной цены. И этот тренд в Испании набирает популярность. Но… при этом есть важное условие. И оно не понравится тому, кто любит выгодные предложения. Так, в чем же суть?
Большинство пенсионеров Испании воспринимают данное положение дел, как само собой разумеющееся, нисколько не плохое или аморальное. Еще неизвестно, как сами пожилые россияне воспримут подобное нововведение. Не станет ли запрещающая мера – не продавать квартиру без разрешения на то уполномоченного органа, для них ущемлением законных прав на волеизъявление, гарантированных главным законом страны.