Рассматриваем что ожидает в ближайшем будущем рынок недвижимости в России и как изменится стоимость ипотеки.
Рынок ипотеки
Поправки в законодательство закончат эру долевого строительства. Строительные компании вместо денег дольщиков будут привлекать финансирование в банках под проценты. Усилия правительства дали мощный толчок развитию ипотечного рынка. Коммерческие банки снижают ставки по ипотеке быстрее, чем Центральный Банк ключевую ставку. Ипотечный бум проявился в количестве выданных банками кредитов. Так, например, март 2018 года ознаменовался ростом количества ипотечных договоров в Москве почти на 70% в годовом исчислении.
Средняя ставка по ипотеке в России уже давно преодолела психологически важный рубеж в 10%. Эксперты, аналитики и лидеры рынка начали говорить о следующей цели – 7% годовых на жилье. Однако свои коррективы в благоприятные прогнозы внесли международные санкции и планируемый переход индустрии на проектное финансирование.
В конце марта ключевая ставка Банка России достигла уровня 7,25%. И участники рынка, и сам регулятор предсказывали дальнейшее ее снижение. Представители крупнейших государственных банков говорили о том, что сохранение темпов снижения ставки приведет через два-три года к средней цене ипотеки в 7% годовых.
Неопределенность будущего
Апрель ознаменовался выходом нового пакета санкций США в отношении России. Очередной набор санкций нанес сильнейший удар по капитализации и текущей деятельности одного из крупнейших производителей алюминия в России и мире. Это не могло не затронуть финансовые и фондовые рынки России в целом. Центральный Банк на заседании в конце апреля принял решение не менять ключевую ставку, чтобы усмирить волатильность рынков.
Однако положение дел в международных отношениях и реакция финансового рынка говорит о структурных проблемах, а не о текущих проблемах волатильности. Если сравнивать российские активы с активами, торгующимися на западных рынках, в глаза бросается недооцененость ценных бумаг эмитентов из России.
Несмотря на этот факт, никто не спешит вкладываться в отечественный рынок, ни внутренние инвесторы, ни иностранные. Даже привлекательная цена не может заставить инвесторов идти против американского правительства. В первую очередь это касается крупных иностранных инвесторов. Они понимают, что потеряют гораздо больше, если репрессивная машина американского правосудия ударит по ним из-за связи с санкционными активами.
Проводить осторожную политику вынуждены и крупные внутренние финансовые организации. Например, Герман Греф заявлял о том, что банки столкнуться с увеличением доли «плохих» долгов из-за компаний, которые уже попали под санкции. Кроме всего прочего, сохраняется возможность запрета США покупать российский государственный долг. Давление на рынки капитала неизбежно станет причиной пересмотра процентных ставок, не станут исключением и ставки по ипотеке.
Топ-менеджмент Центрального Банка, отреагировав на введение новых санкций и поведение рынков, рассказал о пересмотре прогнозируемого уровня инфляции. Сейчас говорится о предполагаемом росте инфляции из-за санкций на 0,5% — 1%.
Такого изменения достаточно, чтобы, как минимум, перенести планы о снижении ставки. Но представители ЦБ не исключают варианта, когда ключевая ставка пойдет вверх. Таким образом, благоприятным будет считаться расклад, при котором ключевая ставка сохранит прежнее значение. Вероятно, и ипотека в крупнейших банках страны не будет дешеветь в ближайшей перспективе.
Распродажа недвижимости
С другой стороны на цены давит новая законодательная инициатива правительства страны. Через три года строительные компании должны внедрить проектное финансирование вместо привлечения денег покупателей. Долевое строительство, когда стройку финансировали клиенты компании, уходит в прошлое. Теперь застройщики будут работать с банками на ранних этапах строительства.
Ожидается, что строительные организации будут пытаться распродать текущие объекты перед внедрением новых правил.
Скорее всего, это послужит толчком к дальнейшему снижению цен на жилые объекты недвижимости. По оценкам некоторых экспертов стоит ожидать снижения цен на 30% в течение нескольких лет.
Однако это радикальные прогнозы, которые нужно воспринимать с долей критики. Нужно учитывать и ряд других разнонаправленных факторов. Например, объемы строительства и предложения жилья пока еще далеко не соответствуют потребностям. С другой стороны экономическая ситуация в стране ставит под угрозу платежеспособность людей. Падение реальных доходов населения, санкции и последующая инфляция уменьшает долю потребителей, которые могут себе позволить ипотеку даже под 9% — 10%.
Оптимальной стратегией поведения на текущем рынке можно считать стратегию ожидания. Наверняка в сложившейся ситуации терпение вознаградится – цены на жилую недвижимость и дальше будут падать. Исключением могут быть только люди, которые остро нуждаются в собственном жилье и готовы сделать первый взнос.